Vedtægter · E/F Amaliegade 11

1. Navn, hjemsted, værneting og formål

1.1 Foreningens navn er E/F Amaliegade 11, København, der omfatter ejendommene Amaliegade 11, 11A, 11B og 11C.

1.2 Foreningens hjemsted er Københavns Kommune.

1.3 Værneting er Københavns Byret for alle tvister i ejerlejlighedsanliggender, både mellem ejerlejlighederne indbyrdes og mellem ejerforeningen og ejerne. Ejerforeningen ved formanden er procespart for alle fælles rettigheder og forpligtelser.

1.4 Ejerforeningen består af 4 selvstændige ejendomme med i alt 14 ejerlejligheder på matr. nr. 154 Sankt Annæ Øster Kvarter, København, beliggende Amaliegade 11, 11A, 11B og 11C, 1256 København K. Hver ejendom er en selvstændig økonomisk enhed, og ejerne i den enkelte ejendom forestår selv den fulde vedligeholdelse af denne. Udgifterne fordeles forholdsmæssigt efter tinglyste fordelingstal.

Ejerforeningen varetager alene drift og vedligeholdelse af fællesarealer uden for bygningernes grundmure samt drift af varmecentral/kælder, der leverer varme til alle medlemmer, inkl. adgangsveje og de pulterrum med vinduer, som tilhører lejlighed 14, 11C, jf. bilag 1. Det præciseres, at porten, portmekanik og belægning er fælles, men ikke selve vognporten.

2. Foreningens medlemmer

2.1 Medlemmer er samtlige ejere af ejerlejligheder i de nævnte ejendomme.

2.2 Medlemskabet er pligtmæssigt og indtræder den dag, hvor ejerens skøde anmeldes til tinglysning (dog tidligst på overtagelsesdagen), uanset om skødet er betinget. Stemmeret kan først udøves, når foreningen har modtaget underretning om ejerskifte. Udtrædende ejer kan give fuldmagt til ny ejer til at møde på generalforsamlingen i perioden frem til overtagelsesdagen.

2.3 Den tidligere ejers medlemskab ophører, når den nye ejer indtræder. Forpligtelser over for foreningen ophører dog først, når den nye ejers skøde er endeligt tinglyst uden retsanmærkninger, og alle forpligtelser og restancer pr. overtagelsesdagen er betalt.

2.4 Den til enhver tid værende ejer indtræder i den tidligere ejers rettigheder og forpligtelser og hæfter blandt andet for restancer af enhver art.

2.5 Ejer hæfter også for efterbetalinger efter års- og varmeregnskaber vedrørende perioder før overtagelsesdagen. Eventuelle overskydende beløb kan udbetales til den aktuelle ejer.

2.6 Fordelingstal

I henhold til opdelingen, tinglyst 23. oktober 1979, er ejerlejlighedernes arealer og fordelingstal som følger:

1 – Amaliegade 11, kld. – 120 m² – 50
2 – Amaliegade 11, st. – 179 m² – 85
3 – Amaliegade 11, 1. – 191 m² – 95
4 – Amaliegade 11, 2. – 191 m² – 95
5 – Amaliegade 11, 3. – 191 m² – 95
6 – Amaliegade 11, 4. – 170 m² – 80
7 – Amaliegade 11A, st. – 108 m² – 55
8 – Amaliegade 11A, 1. + garage i 11C – 167 m² – 75
9 – Amaliegade 11A, 2. – 141 m² – 70
10 – Amaliegade 11A, 3. – 234 m² – 100
11 – Amaliegade 11B, st. – 98 m² – 50
12 – Amaliegade 11B, 1. + garage i 11C – 136 m² – 60
13 – Amaliegade 11B, 2. – 87 m² – 40
14 – Amaliegade 11C, st. – 109 m² – 50
I alt fordelingstal: 1000.

Fordeling af pulterrum fremgår af tinglyst bilag 1 dateret 08.05.2002.

2.7 Parkeringspladser

Der er 6 parkeringspladser: én i 1. gård, én i 2. gård og fire i 3. gård. Parkeringsret i 1. og 2. gård tilfalder forhusets ejere, der selv aftaler fordelingen. Parkeringsret i 3. gård tilfalder ejerne i 2. tværhus og baghus, der indbyrdes aftaler fordelingen. Pladserne skal være afmærket, og parkering uden for de afmærkede områder er ikke tilladt. Øvrige arealer er fællesarealer til brug for medlemmerne.

3. Ejerens rådighed

3.1 Udlejning af enkelte beboelsesrum må ikke ske i et omfang, så der bor flere personer i lejligheden end der er beboelsesrum. Udlejning af mere end halvdelen af beboelsesrummene til beboelse kræver bestyrelsens godkendelse.

3.2 Ved udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed har ejerforeningen over for lejer og husstand samme beføjelser som en ejer efter lejeloven og husordenen. Ejerforeningen kan selvstændigt være procespart over for lejer, evt. sideløbende med ejeren.

3.3 Lejer skal skriftligt gøres opmærksom på disse regler i lejekontrakten. Bestyrelsen orienteres om lejerens identitet, lejeperiodens længde og ejerens nye adresse.

4. Medlemmers hæftelse / fordelingstal

4.1 For foreningens forpligtelser over for tredjemand hæfter medlemmerne subsidiært, personligt og pro rata efter fordelingstal. Krav kan først rettes mod de enkelte ejere, når betaling forgæves er søgt hos foreningen.

4.2 Indbyrdes hæfter medlemmerne pro rata i forhold til tinglyst fordelingstal.

4.3 Medlemmernes rettigheder og forpligtelser over for foreningen følger ejerlejlighedens fordelingstal.

5. Panteret

5.1 Til sikkerhed for fællesbidrag og øvrig gæld til foreningen tinglyses vedtægterne pantstiftende på hver ejerlejlighed nr. 1–14 for 65.000 kr. Porteføljeservitutter mv. respekteres, men pantesikkerheden har prioritet forud for al pantegæld.

5.2 Tidligere ejerpantebreve, der er underpantsat til foreningen, aflyses, når denne pantstiftende byrde har opnået 1. prioritet.

5.3 Pantesikkerheden kan uden dom eller forlig bruges som tvangsfuldbyrdelsesgrundlag for forfalden gæld til foreningen.

5.4 Udskrift af regnskab eller budget kan tjene som bevis for gældens størrelse og forfald ved retsforfølgning.

5.5 Opnås der ikke fuld dækning ved tvangsauktion, skal auktionskøberen efter påkrav lade vedtægterne tinglyse pantstiftende på ny.

5.6 Ved skriftligt påkrav for manglende betaling kan foreningen opkræve påkravsgebyr svarende til lejelovens regler.

5.7 Efter forfald beregnes rente som referencesats + 8 %, hvor referencesatsen er Nationalbankens officielle udlånsrente pr. 1. januar / 1. juli.

6. Generalforsamling

6.1 Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed.

6.2 Bestyrelsens afgørelser kan af det medlem, som afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen.

6.3 Beslutninger træffes, medmindre andet er bestemt, ved simpel stemmeflerhed efter fordelingstal og antal blandt de fremmødte stemmeberettigede.

6.4 Forslag om opløsning kan kun vedtages enstemmigt med tilslutning fra alle medlemmer.

6.5 Væsentlige ændringer af fælles bestanddele, optagelse af lån og vedtægtsændringer (bortset fra opløsning) kræver 2/3-flertal efter antal og fordelingstal på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af medlemmerne efter antal og fordelingstal er til stede eller repræsenteret.

6.6 Opnås 2/3-flertal blandt de fremmødte, men ikke det krævede fremmøde, indkaldes ny generalforsamling med mindst 2 ugers varsel og senest 6 uger efter. Her kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer uanset antal fremmødte.

6.7 Ændring af fordelingstal kræver enstemmighed.

6.8 Retten til at møde og stemme bortfalder for medlemmer, der efter to rykkere stadig er i restance, medmindre der er givet henstand.

6.9 Medlemmer har adgang til at møde, tale og stemme. Ægtefæller/samlever kan møde og tale, og kan udøve stemmeretten. Hver ejerlejlighed har én stemme. Fuldmagt kan gives til bestyrelsen eller et andet medlem; en fuldmægtig (ud over bestyrelsen) kan højst repræsentere to fuldmagter.

6.10 Bestyrelsen kan ud over dirigent indbyde administrator, revisor, lejere og andre til at overvære generalforsamlingen med eller uden taleret. Kun medlemmer har stemmeret.

7. Indkaldelse til generalforsamling

7.1 Ordinær generalforsamling afholdes inden udgangen af april og indkaldes skriftligt med mindst 2 ugers varsel. Revideret regnskab og budgetforslag vedlægges.

7.2 Indkaldelsen skal angive tid, sted og dagsorden.

7.3 Ethvert medlem kan få et emne behandlet, hvis det skriftligt meddeles formanden senest 1. februar. Forslaget skal udsendes sammen med indkaldelsen eller eftersendes.

8. Dagsorden for den ordinære generalforsamling

8.1 Dagsordenen skal som minimum indeholde:

Valg af dirigent
Bestyrelsens beretning
Forelæggelse og godkendelse af årsregnskab
Indkomne forslag
Forelæggelse og godkendelse af budget samt a conto fællesudgifter
Valg af bestyrelsesmedlemmer
Valg af suppleanter
Valg af administrator
Valg af revisor
Eventuelt

9. Ekstraordinær generalforsamling

9.1 Indkaldes af bestyrelsen med mindst 8 dages skriftligt varsel med angivelse af tid, sted og dagsorden.

9.2 Afholdes når bestyrelsen finder det nødvendigt, når administrator eller 1/4 af medlemmerne (efter antal eller fordelingstal) begærer det til behandling af et angivet emne, eller når tidligere generalforsamling har besluttet det.

9.3 Ved begæring fra 1/4 af medlemmerne eller administrator skal ekstraordinær generalforsamling afholdes senest 30 dage efter, at begæringen er modtaget.

10. Dirigent og referat

10.1 Generalforsamlingen vælger en dirigent, der afgør lovligheden af mødet, leder forhandlingerne og afgør spørgsmål om behandling, afstemning og resultat.

10.2 Der udarbejdes skriftligt referat, der underskrives af dirigenten og bestyrelsen. Referatet udsendes til medlemmerne senest 6 uger efter generalforsamlingen.

11. Digital generalforsamling

11.1 Bestemmelsen regulerer fuldt eller delvist digitale generalforsamlinger. De øvrige vedtægtsregler gælder med nødvendige tilpasninger, medmindre de fraviges her.

11.2 Bestyrelsen kan beslutte fuldt digital generalforsamling uden fysisk fremmøde eller delvist digital generalforsamling med mulighed for både fysisk og digital deltagelse.

11.3 Medlemmerne er selv ansvarlige for nødvendigt udstyr, software og internetadgang.

11.4 Den digitale platform skal på betryggende vis muliggøre deltagelse, ytring og stemme, samt dokumentere deltagere, stemmeret og afstemningsresultater.

11.5 Indkaldelse kan ske pr. mail, e-boks eller brev og skal oplyse, at generalforsamlingen afholdes digitalt, samt hvordan man logger på. Dagsorden og bilag kan vedlægges eller fremgå af platformen.

11.6 Medlemmet kan videregive login til en fuldmægtig eller angive fuldmægtig ved login. Fuldmægtigen får samme rettigheder som medlemmet, men kan kun repræsentere ét medlem.

11.7 Bestyrelsen udpeger dirigent, som bl.a. indkalder, fastsætter form og frister, afgør formalitetsspørgsmål, kan afvise ufuldstændige forslag, fastlægger afstemningsprocedure, håndhæver god tone og kan beslutte overgang til fysisk generalforsamling med 8 dages varsel, samt sikrer beslutningsreferat.

11.8 Dirigentens beslutninger er bindende. Ved mistillidsvotum kan dirigenten afsættes; herefter indkalder bestyrelsen til fysisk generalforsamling.

11.9 Ved systemnedbrud eller driftsforstyrrelser udskydes generalforsamlingen efter dirigentens beslutning og genoptages snarest. Hvis genoptagelse ikke er mulig, indkalder bestyrelsen til fysisk generalforsamling.

12. Bestyrelsen

12.1 Valgbar til bestyrelse og som suppleant er kun medlemmer og deres ægtefæller/ samboere. Der kan kun sidde én repræsentant for hver lejlighed i bestyrelsen.

12.2 En lejer kan vælges, hvis ejer accepterer det.

12.3 Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen og består af 3–5 medlemmer. Det tilstræbes, at alle fire ejendomme er repræsenteret. Formanden vælges på generalforsamlingen, øvrige konstituerer sig selv.

12.4 Der vælges 1–2 suppleanter, som indtræder i den rækkefølge de er valgt.

12.5 Bestyrelsesmedlemmer vælges for 2 år, forskudt, så halvdelen er på valg hvert år. Formanden vælges for ét år ad gangen.

12.6 Suppleanter vælges for ét år.

12.7 Formand, bestyrelsesmedlemmer og suppleanter kan genvælges.

12.8 Hver ejendom skal vælge en talsmand, som bestyrelsen kan kontakte.

12.9 Der kan tegnes bestyrelsesansvarsforsikring.

13. Fastsættelse af bestyrelsens forretningsorden

13.1 Bestyrelsen fastsætter selv sin forretningsorden.

13.2 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formand eller næstformand samt mindst to øvrige medlemmer er til stede.

13.3 Beslutninger træffes ved simpel stemmeflerhed; ved stemmelighed er formandens, eller i dennes forfald næstformandens, stemme udslagsgivende.

14. Bestyrelsens opgaver

14.1 Bestyrelsen skal sikre god og forsvarlig varetagelse af ejendommenes fælles anliggender, herunder betaling af fællesudgifter og opkrævning af ydelser.

14.2 Bestyrelsen udarbejder budgetforslag til den ordinære generalforsamling.

14.3 Bestyrelsen kan opkræve ekstraordinære ydelser, når hensynet til ejendommene og foreningen gør det nødvendigt.

14.4 Generalforsamlingen beslutter opsparing til større projekter; bidrag betales efter fordelingstal, og generalforsamlingen beslutter anvendelsen af opsparingen.

15. Administration

15.1 Foreningen kan antage ekstern administrator til den daglige drift. Administrator vælges for ét år ad gangen; genvalg kan ske. Bestyrelsen kan give administrator prokura til at disponere over foreningens midler.

16. Misligholdelse

16.1 Gør et medlem sig skyldig i grov eller gentagen misligholdelse, fx restance, manglende efterlevelse af lovlige påbud, grove husordenskrænkelser eller hensynsløs adfærd, kan generalforsamlingen kræve, at medlemmet fraflytter lejligheden med 3 måneders varsel til den 1. i en måned.

Medlemmet kan i stedet udleje lejligheden til tredjemand (ikke familie, ansatte eller personer med forventet chikanøs adfærd) efter bestyrelsens godkendelse; bestyrelsen kan anvise anden lejer på tilsvarende vilkår. Efterkommes påbud om fraflytning ikke, kan udsættelse ske ved fogedforretning eller retssag.

17. Indvendig vedligeholdelse

17.1 Al indvendig vedligeholdelse påhviler ejeren, bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger for vand, spildevand, el, varme, tv, telefon og porttelefon.

17.2 Indvendig vedligeholdelse omfatter bl.a. malerarbejde (inkl. gennemgående rør og faldstammer), hvidtning, tapetsering, egne låse, gulve, træværk, murværk og puds, elektriske og sanitære installationer, radiatorer, målere og ventiler frem til fælles forsyningsledninger mv.

17.3 Indvendig vedligeholdelse af vinduer påhviler den enkelte ejer.

18. Udvendig vedligeholdelse af de enkelte bygninger samt indvendige fællesarealer

18.1 Udvendig vedligeholdelse af hver bygning, inkl. trappearealer og pulterrum, påhviler ejerlejlighedsejerne i den pågældende bygning. Bygningerne skal fremstå i sædvanlig god vedligeholdelsesstand.

18.2 Ved manglende vedligeholdelse kan generalforsamlingen pålægge bygningens ejere at udføre og bekoste nødvendig vedligeholdelse. Sker det ikke, kan bestyrelsen anmode Slots- og Kulturstyrelsen om påbud.

18.3 Udvendig vedligeholdelse omfatter bl.a. murværk, bindingsværk, vinduer, gadedøre, hoveddøre, trappevinduer og -gange, fælles forsyningsledninger, faldstammer, aftrækskanaler, hovedledninger, udvendige vinduer, tag og skorstene.

18.4 Udgifterne afholdes af ejerne i den enkelte bygning efter fordelingstal. Modsætter et flertal (efter fordelingstal) sig en foranstaltning, kan den ikke gennemføres, medmindre bestyrelsen vurderer, at det vil være uforsvarligt at undlade den. Omvendt kan 2/3-flertal efter fordelingstal gennemføre foranstaltningen for alle i bygningen.

18.5 Alle bygninger undtagen 11C er fredede.

18.6 Medlemmerne skal respektere gældende bygningsfredningslov.

19. Rengøring og vedligeholdelse administreret af ejerforeningen

19.1 Følgende arbejder administreres af foreningen, og udgifterne fordeles efter fordelingstal:

Port til Amaliegade inkl. portmekanik og dørtelefon.
Gårdbelægning, skure, beplantning og fælles udstyr, herunder cykelstativer.
Havemure mod naboer.
Installationer uden for husenes grundmure: forsyninger, kloak, el, vand, varme, tv, telefon og dørtelefon.
Trappevask og vinduespolering på trapper, udvendig belysning, fejning af gårde, skralderum, snerydning, rensning af tagrender og nedløb samt skorstensfejning.
Dør til bagtrappen i nr. 11 samt varmefordelingscentral med tilhørende kælder og gang.
Skader på vognportenes murværk efter bestyrelsens accept.
Administrator, revisor, forsikringer og renovation.

20. Husorden

20.1 Bestyrelsen skal udarbejde og opdatere en beboermanual med regler for beboerne og praktiske oplysninger. Det er bestyrelsens ansvar, at nye ejere modtager manualen.

20.2 Skilte, reklamer mv. må ikke opsættes uden skriftlig tilladelse fra bestyrelsen. Midlertidige “til salg”-skilte er undtaget.

20.3 Ejerlejligheder med status som beboelse må ikke uden bestyrelsens samtykke benyttes til erhverv. Samtykke kan kun gives, hvis det er sædvanligt for lignende lejligheder og ikke er til gene. Ulovlig eller moralsk anstødelig virksomhed er forbudt. Samtykke kan tilbagekaldes med 3 måneders varsel ved berettigede klager.

20.4 Medlemmerne må holde hund eller kat (ikke kamphunde eller krydsninger). Krybdyr, slanger mv. må ikke holdes. Husdyr må ikke være til gene.

20.5 Overtrædelse af forbuddet mod husdyrhold ud over de tilladte anses som væsentlig misligholdelse.

21. Tegningsret

21.1 Foreningen tegnes af formanden eller, i dennes forfald, næstformanden sammen med to andre bestyrelsesmedlemmer.

21.2 Bestyrelsen kan give administrator fuldmagt til at disponere efter retningslinjer fastsat af bestyrelsen.

21.3 Bestyrelsen bemyndiges til på vegne af alle ejere og foreningen over for Tinglysningsretten at signere deklarationer, som generalforsamlingen med kvalificeret flertal har vedtaget, herunder ændringer af vedtægten.

21.4 Bemyndigelsen omfatter også tillæg til og ændringer af vedtægten samt tinglysning både på hovedejendommen og på de enkelte ejerlejligheder.

21.5 Bestyrelsen kan videregive bemyndigelsen til eksternt advokatfirma i overensstemmelse med Tinglysningsrettens praksis.

22. Regnskab og revision

22.1 Regnskabet revideres af ekstern revisor, registreret eller statsautoriseret, valgt for ét år ad gangen. Genvalg kan ske.

22.2 Revisor har adgang til alle oplysninger, der er nødvendige for arbejdet.

22.3 Hvis revisor ikke finder det nødvendigt at føre revisionsprotokol, skal revisor i påtegningen angive, om midlerne er placeret betryggende, og om bestyrelsen disponerer i overensstemmelse med vedtægterne.

23. Regnskabsår

23.1 Regnskabsåret er kalenderåret.

23.2 Årsregnskabet skal underskrives af bestyrelsen og generalforsamlingens dirigent.

24. Opløsning

24.1 Da foreningen er oprettet efter ejerlejlighedsloven, kan den kun opløses, hvis det vedtages enstemmigt med tilslutning fra alle medlemmer, jf. pkt. 6.4.

25. Påtaleret

25.1 Påtaleberettiget er E/F Amaliegade 11 ved bestyrelsen og enhver ejerlejlighedsejer.

26. Kommunikation

26.1 Bestyrelsen kan give meddelelser, indkaldelser, opkrævninger m.v. via elektronisk post og fremlægge dokumenter elektronisk (fx hjemmeside eller fildeling).

26.2 Medlemmer skal om muligt oplyse e-mail, e-boks el.lign. og selv sørge for at holde oplysningerne ajour.

26.3 Meddelelser sendt til den oplyste adresse anses som fremkommet. Ved fremlæggelse på hjemmeside/nettet skal der sendes besked med henvisning til materialet.

26.4 Indkaldelser og vigtige informationer kan også bekendtgøres ved opslag i opgangene, så beboere uden e-mail kan rekvirere materialet.

26.5 Bestyrelsen kan altid vælge at sende meddelelser med almindelig post.

27. Tinglysning

27.1 Vedtægterne tinglyses servitutstiftende på ejerlejlighederne 1–14 af matr. nr. 154 Sankt Annæ Østre Kvarter, Amaliegade 11 og 11A–C, 1256 København K. De respekterer tidligere servitutter og byrder, men har prioritet forud for al pantegæld.

27.2 Pkt. 5 tinglyses pantstiftende for 65.000 kr. på hver ejerlejlighed 1–14. Pantesikkerheden respekterer tidligere servitutter og byrder, men har prioritet forud for al fremtidig pantegæld.